房地产企业预售阶段的财税处理

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根据房地产销售时间的不同，商品房销售分为预售和现售两种形式。其中商品房预售，是指房地产开发企业将正在施工建设中的商品房预先出售给承购人的行为。根据《深圳市房地产市场监管办法》（2010年7月9日深圳市人民政府令第221号发布，2017年2月8日深圳市人民政府令第293号修正），房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房；取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过深圳市房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

商品房预售应当符合下列条件：

1已付清地价款，并取得房地产权利证书；2取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；3七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；4确定施工进度和竣工交付日期；
5预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利（他项权利是我国特有的概念，是指在土地、房屋、森林（林木）、交通运输工具等不动产和动产的所有权和使用权以外，依照法律、合同或者其他合法行为设定，并依照法律规定登记的权利。其中房屋他项权利主要有典权、租赁权、典质权、继续权等权利；土地他项权利主要有地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。）且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；
6项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；

房地产开发企业预售商品房，应当使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本；并于商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过深圳市房地产信息系统报主管部门备案。

一

订金、会员费、诚意金与定金的财税处理

01

订金、会员费、诚意金等

订金、会员费、诚意金等在概念上有别于定金，是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终可转为购房款或退还客户。他们不是一个规范的概念，在法律上仅作为当事人的一种支付手段，不具有担保性质，在退还时不能适用“定金双倍返还罚则”。因订金、会员费、诚意金等约束性很低，所以房地产企业在收取之前，必须以协议或其他方式明确退还时不计利息。在会计核算上，订金、会员费和诚意金等不作为预收款项处理，而应作为企业负债通过“其他应付款科目”核算，收取时一般只开具收款收据。

02

定金

定金是法律定义，指当事人为保证合同履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保（定金的数额不得超过主合同标的额的20%）；收受定金方履行合同的，定金应当抵作价款或者退回；给付定金的方不履行合同的，无权要求返还定金;收受定金的方不履行合同的，应当双倍返还定金。因此定金依附于合同订立行为，房地产开发企业在收取定金前，必须和客户签订商品房认购协议书，在协议中要明确约定超过一定期限后定金不予退还的条款。

在会计核算上，定金是在企业已取得预售许可证并与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，所以应将其视为收取的购房款并通过“预收账款——销售定金”科目核算；客户履约的，定金转入“预收账款——销售款”；客户违约的，定金则转入“营业外收入”。

03

税务处理

房地产开发企业预售阶段收取的预收款不仅应适用“销售不动产”税目交纳增值税，还应按照核定预缴率和核定利润率分别交纳土地增值税和企业所得税。在增值税方面，简易计税方法征收率为5%，一般计税方法适用税率11%。

适用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业，其进项税额可予抵扣，销项税额的计税基础为取得的全部价款和价外费用，扣除销售房地产项目对应的土地价款后的余额。

根据财税[2016]36号文，房地产企业销售额为取得的全部价款和价外费用，其中价外费用是指价外收取的各种性质的收费，但不包括政府性基金、行政事业性收费和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

实操中，部分地区的税务机关会根据这一规定，对订金、会员费、诚意金及定金视同预收款征收增值税、土地增值税和企业所得税。

笔者认为在订金、会员费、诚意金、定金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、会员费、诚意金等都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业在预售阶段收取的定金应作为预收款计算缴纳增值税、预缴土地增值税和企业所得税；而订金、会员费、诚意金等非约束性收费，应确认为企业负债。

二

按揭保证金的税会处理

房地产预售阶段按揭贷款实行“抵押+保证”的双重担保，即承购人以所购房产做抵押贷款的同时，在承购人取得房产证和办妥抵押登记前，由开发商提供连带保证责任。一般情况下，银行会要求房地产开发企业同时开立一般结算户和按揭保证金户，将一定比例（一般为贷款额的10%）的贷款作为按揭保证金存入按揭保证金账户，一旦承购人发生违约，贷款银行有权从按揭保证金专户中直接扣收承购人拖欠的本息、罚息等。按揭保证金账户资金不得随便动用，也不计入企业向发改委、建设委等政府机关的资金证明范围。会计上，按揭保证金应通过“其他货币资金”账户核算；税收上，按揭保证金应视为预收款项分别计算缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

三

销售更名、销售退房和销售换房的财税处理

01

概念

销售更名、销售退房和销售换房指商品房预售阶段，原购买人将所购买的商品房转让给新购买人、退还给开发商和更换为新商品房的行为。销售更名、销售退房和销售换房特指预售阶段发生的行为，如果商品房已经交付，就不能采用以上变更方式进行税会处理，而应该进行商品房转让方式进行权利人变更。

实操中，在商品房销售（预售）合同备案后，原则上不能办理以上变更，确需办理的，必须在政府、银行更名、注销等手续办妥后才能办理。

02

财税分析

销售更名、退房、换房发生在预售合同备案登记前，房地产开发企业仅需进行账务处理（确认违约收入、变更购买人和房源信息）且不涉及税务事项；预售合同备案登记后到房屋交付前发生的更名、退房、换房业务，因房屋所有权尚未转让，此时买卖双方需配合办理预售合同解除登记手续（承购人需办理银行按揭注销手续），税务上不应视为不动产转让行为征收相关税费；房屋交付使用后，开发商已履行完合同，承购人再提出的更名、退房、换房等事项，应按房地产交易三级市场的相关规定办理。

03

知识链接

根据深圳市《关于规范合同备案、合同解除及重新开通售房系统操作程序的通知》（深国房[2005]254号），申请预售合同解除备案需提交如下资料：

1、商品房预售合同解除备案申请表(原件); 

2、协议解除合同的，提交商品房预售合同及预售合同的解除协议 (原件); 

3、判决或裁决解除合同的，提交生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书(复印件)及商品房预售合同(原件); 

4、开发企业的授权委托书(原件)和受托人身份证件(复印件); 

5、预购人的身份证件(复印件);预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书(原件)。

四

总结案例

某房地产开发企业2016年3月开始对某地块进行住宅开发（选择简易办法计征增值税），2018年5月取得预售许可证，并开始进行公开推介和认筹，共收取诚意金100万元；同年6月1日，楼盘正式开盘，90万诚意金转为定金（退还诚意金10万元），当日另收取定金100万元；2018年6月底，首期100套住宅卖出95套，共收取首期款5000万元（含190万定金），银行按揭贷款5000万元（含按揭保证金500万元）；2018年8月，因承购人未及时还款，贷款银行从公司按揭保证金账户扣款8000元（本息和罚息）；9月底，承购人补缴了8000元逾期款项；10月底，出售房产竣工并完成入伙手续；12月底，首期出售房产的房产证办理完毕，按揭保证金解冻至基本账户；

5月份收取诚意金100万元

借：银行存款  100万

贷：其他应付款——诚意金  100万

诚意金不视同预收款项，无需计算交纳增值税，不开具发票；

开盘当日新收定金100万元，90万诚意金转定金

① 确定预收账款和应交增值税

借：银行存款   100万（新收定金）

其他应付款——诚意金  90万（诚意金转定金）

贷：预收账款——销售款   190万

② 退还诚意金

借：其他应付款——诚意金  10万

贷：银行存款                      10万

收到承购人转入首期款5000万元（含190万定金）

借：银行存款    5000－190＝4810万

贷：预收账款——销售款        4810万

收到银行按揭款5000万元（含按揭保证金500万元）

借：银行存款——基本户         4500万

其他货币资金——按揭保证金户 500万

贷：预收账款——销售款         5000万

7月15日，预缴增值税、土地增值税

① 预缴增值税

借：应交税费——预缴增值税  10000÷1.05×3%＝285.71万

贷：银行存款  285.71万

② 交纳增值税附加

借：税金及附加——城建、教育  34.29万

贷：银行存款                             34.29万

③ 预缴土地增值税（预征率2%）

借：税金及附加——预缴土增税  10000÷1.05×2%＝190.48万

贷：银行存款          190.48万

承购人违约，贷款银行扣除保证金8000元

借：其他应收款——XX                      8000

贷：其他货币资金——按揭保证金户   8000

承购人补缴逾期款项

借：其他货币资金——按揭保证金户  8000

贷：其他应收款——XX                     8000

10月份入伙、交楼确认销售收入

① 确认房产销售收入

借：预收账款——销售款    10000万

贷：营业收入  10000÷1.05＝9523.81万

      应交税费——应交增值税   476.19万

② 结转成本（略）

③ 交纳增值税

借：应交税费——应交增值税    476.19万

贷：应交税费——预交增值税    285.71万

      银行存款                            190.48万

④ 交纳增值税附加

借：税金及附加（城建、教育）  22.86万

贷：银行存款                             22.86万

12月底办完房产证交银行抵押

借：银行存款——基本户                500

贷：其他货币资金——按揭保证户  500

来源：君正财税

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